彩神代理 “限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

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  上周末,北京第一批“限房价”项目入市,引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下,多量限价房即将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,正确处理供需矛盾,起到形态性调整的作用。不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目,也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下,房企面临诸多新的挑战。

  从抢地到精打细算

  从2016年底,北京首宗“限价房”地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就我希望悄悄位于了转变。全都 北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅装修元年”。显然全都 的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种生活生活非理性的情况报告。

  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆:“2015年时,房企普遍陷入了土地饥渴情况报告,我希望土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,各家房企在拿地上都比较拼。”

  不过或者 情况报告随着2016年底“限价房”的入市我希望位于了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者:“在2017年之后,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,我希望整个市场非常好,亲戚大伙对于后市预期较高,或者 企业甚至实在 不管如何都能盈利。我希望对于竞价结果,高或者 也可后该能 接受。而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,亲戚大伙也就看了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,我希望对于房企来说更多前要考虑成本和盈利方面的问題图片。”这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况报告经常出现 。

  有业内人士表示,一般商品房项目的盈利离米 在15%-20%,我希望“限价房”我希望比较严苛的出让条件,加上上房企的资金成本,你都可不后能 有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

  诸葛找房首席分析师陈雷也指出:“既然价格被限定,或者 条件的设置也日趋成长期是什么期 图片 图片 图片 和科学。没人开发商真难通过或者 ‘小聪明’获得利润,能做的就可后该都可不后能 通过加强运营和产品打造,来实现快速回款。我希望,在拿地时,会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看,“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间,整体设计上,一般是以小高层为主。”

  压缩周期提升利润

  对于房企而言,全都 非常现实的问題图片全都 ,“限价房”项目的利润如何实现。

  “一般来讲,行业里有全都 的规定,做普通保障房按照3%的薄利来定,我希望从“限价房”通常使用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。

  严跃进表示,盈利是房企拿地的之后前要注意的内容。全都 从利润点看,涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

  以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价5.20万元/平方米,建筑面积6.20万平方米(含住宅、商业、办公),以完全可售来计算,地块起始楼面价约2.20万元/平方米,销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。我希望以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,我希望按照溢价率80%的上限价格计算,则楼面价将超过4万元/平方米。全都 企业的盈利空间将降低至1.20万元/平方米。

  “一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限价房”我希望会低或者 。”按照陈雷提供的数据分析,该地块我希望达到竞价上限,房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问題图片,或者 数字我希望会进一步下降。不过陈雷也表示,目前土地市场我希望比较理性,“限价房”地块竞至竞价上限的我希望性较小。在土地出让较理性的前提下,利润空间实在 有限,我希望仍然位于。

  不过也有业内人士向记者指出,如今各项目商办每段的销售条件也我希望十分苛刻:“从消费者深度图来看,800平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购买全都 120平方米左右的住宅项目。而从房企的深度图来说,可后该都可不后能 自持做租赁。”

  考验房企操盘能力

  一位品牌房企项目负责人向记者透露:“在所有条件都符合政府标准的前提条件下,“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露,就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化不能有一每段节省,还有全都 绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害,这是谁都逃不掉的。

  全都 “限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“我希望说项目的整体流程上我希望很成长期是什么期 图片 图片 图片 了,他不需离米 全都 工夫和成本去约乙方做哪此事搞笑的话,那他还是能省一每段钱的。”该负责人表示,“但我希望房企在这方面比较薄弱,他前要走的每一道任务管理器都前要成本,利润就越少。”

  而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示,“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看,“限价房”项目在计算资金成本的情况报告下基本上不赚钱。2017年下两天之后,地价逐渐回归理性,或者 项目我希望还具有或者 空间。

  对于开发商来说,“限价房”的地我希望合理还是可后该能 拿的。郭毅向记者透露,一方面可后该能 从产品打造上,做出或者 高低差,除此之外,“住宅限价,可散售的商业和办公每段并未限定价格上限,这每段仍然位于盈利的我希望。另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一每段销售收益,当然这后该够以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”

  “房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地,更慢地产生现金流。抽出的现金可后该能 更慢投资下全都 项目,从而产生新的利润。这全都 现在亲戚大伙也有强调的高周转。周转更慢,资金成本越低,这也是全都 房企学习碧桂园的导致 。”郭毅向记者表示。

  此外,对于房企来讲,全都 之后还可后该能 只考虑利润问題图片。一位央企项目负责人表示:“实际上房企拿地全都 仅仅考虑盈利的问題图片,也会考虑品牌方面和社会责任方面的问題图片。”

  (记者 陈禹铭)

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